不動産セクターに投資する理由！
こんにちは、ごんべ＠不動産セクターに投資する理由！です。
昨今の「日本の金利上昇懸念」で不動産セクターが軟調になることが多いです。
この現象は今後も続く可能性が高いので 不動産セクターに偏重している「ごんべPF」をなぜ銘柄入れ替えしないのか？
合理的に考れば疑問ですよね🤔
まず、現状の日本株「ごんべPF」は下図↓になります。
上図では「不動産業42.8％」になっていますが、「閾値」の中に埋もれている銘柄、実態は不動産業に近いけど他のセクターで登録されている銘柄があります。
（CVSベイは小売業、アメイズはサービス業、JR九州は陸運だが業績（利益）の半分以上は不動産ｗ）
という訳で、実際にはPFの半分位が不動産セクターと考えています😣
何故に不動産セクターに投資を続けるのか？
不動産セクターに投資を続ける理由は大きく３つあります。
一つ目は、株主優待で「ホテル宿泊割引」などが設定されている銘柄が多いから！（これに尽きますｗ）
何度か書いていますが、アラフィフの私は老後の生活を視野に株主優待を考えています。旅行・ホテルの優待は欲しいのよ😍
二つ目は、円安が続く限り「インバウンド・不動産売却」で稼げると思うから！
いくら株主優待が魅力的でも「業績が悪くて株価が下落」したら本末転倒なので、業績が良さそうな銘柄として不動産セクターに投資しています。
（実際、稼げる銘柄（ROE）が多いのよね👍）
三つ目は、私は「実物不動産」に投資していないので その分を不動産株に投資しているという面があります。
（本来なら実物不動産の代わりは「REIT」に投資するべきなのだが、REITには株主優待が無いので面白くないのよねｗ）
長期的に考えて、円安による外需株（トヨタ等）より、円安によるインバウンド（ホテル、外食等）の方が安定しているかなと🤔
今後はグローバルサウスと呼ばれる国の中間層が増えて、海外旅行が増えるはずで「安価・安全」の日本が選択される可能性は高い。
（英語圏以外の人、漫画のカルチャー、外食のクオリティも後押しするはず）
基本的に「金利上昇」で不動産セクターがネガティブなのは「借入金」が多いことが理由です。
これは運輸（鉄道）・航空なども同様に借入金が多いのですが、日本の金利上昇なんて海外の金利から見ると「誤差の範囲」というレベルなので、業績にはあまり影響しないのでは？と思っています。
予想される不動産セクターの好不況
不動産セクターと言っても色々と細分化されていて、全てが同様にポジティブだとは思いません。
私がポジティブだと考えているのは
・「外国人観光客で潤うホテル業」
（保有株以外では 9616 共立メンテナンス は魅力的に見えます）
・「不動産を外国に販売している企業」（中古マンションを再生販売している企業）
（保有株以外では 2986 ＬＡホールディングス、3452 ビーロットは魅力的に見えます）
と結構ピンポイントですｗ
（逆に言えば、上記以外はネガティブかもしれん）
他にも不動産を小口商品化して個人に販売している企業も良さそうかな？と思っています。
（保有株以外では3482 ロードスターキャピタル、2998 クリアル は魅力的に見えます）
例えば、日本人相手に戸建て販売している企業も不動産セクターになりますが、特定な地域（例えば熊本県菊陽町）は良いかもしれませんが、人口減少の日本では戸建て販売等は残念ながら魅力を感じません。
日経新聞で外資ファンドが日本投資を積極化している↓とありました。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB039Y10T00C24A6000000
・ブラックストーンは3年で1.5兆円
・KKRは今後10年で1兆円以上を投資
・高いリターン、円安基調が好条件に
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上記の内容に詳しいわけではありませんが、「米KKR」と「米ブラックストーン」は以前から日本の不動産にかなり投資していますよね。
特にブラックストーンは過去にサンフロンティア不動産から不動産購入↓しているので、今後に期待できます👍
ブロック経済としての日本の立ち位置
米中対立が鮮明になって「中国リスク」が顕在化したので、投資（逃避）マネーが日本に流れてきています。
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海外投資家も、明日いきなり法律が変わったり、過去に遡って法律を適用したりするような国への投資は「非常にリスクが高い」ことが分かったようで、法律の整備されている先進国の日本に「円安」の追い風もあって資金が巡ってくるようです。
今後もこの環境は続くと思われますが、前提条件として「円安」が続くことが必要ですね。
日本への投資は「相対的に利回りが高くなる」ということは、日本の「低金利」も前提条件かもしれません。
独り言
不動産株の株主優待でお気に入りなのが「サンフロンティア不動産」です！
業績も良くて 連続増配も魅力的なのですが、株主優待の長期保有で２倍の破壊力が素晴らしいですｗ
↓下図のように長期保有（３年）で優待内容（金額）が２倍になります！
「ごんべ家」の場合、夫婦で１０００株ずつ保有しているので長期保有認定で「５０００円×８枚×２人分＝８万円」です👍
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今のところ実際に行ったホテルは下記２件です👍
↓昨年に夏に行った「HIYORIリゾート沖縄」
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先週末に行った「空庭テラス京都」
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今回は佐渡のホテルも検討したのですが・・・フェリーの車両代金がお高いので却下になりました😓
次は新しく優待対象になった「猪苗代 磐梯山麓温泉 静楓亭（せいふうてい）」を検討中です。
