8801 三井不動産を購入

こんにちは、ごんべ＠8801 三井不動産を新規購入！です。

特定の銘柄の購入を勧めているわけでなく、個人の備忘録（なぜ購入したのか）として書いています👍
投資は自己責任でお願いします。

まず前置きすると、利上げ（金利上昇）の局面で有利子負債の多い「不動産株」を購入するのは間違っているのは重々承知ですｗ
でも相場には「人の行く裏に道あり花の山」という格言があるように、群衆とは違った銘柄を購入するのも必要かなと🤔

日本株で長期投資をすることを考えた時に、日本の外需産業は今後どうなるのか？
既に電気（家電・スマホ等）は衰退しており、残っているのは自動車だけかなと😣
長期的にEV車がどうなるのか？分かりませんが、リスクとしては自動車産業の衰退も考えた方が良いと思う。
（※ 半導体関連は将来どうなるのか？競争力が維持できていれば嬉しいのですが・・・知見が無いので全く分かりません）

自動車産業が稼げなくなると、貿易赤字が拡大して「円安」になる可能性が高まります。
日本の外需産業が衰退した後の円安では、観光業（インバウンド）で「ホテル・ショッピング・外食」しか思いつきません🤔
そんなことを考えて、長期で安定した「配当＋株主優待」の銘柄を探しています！

※ 利上げで脆弱な日本株が円高に耐えれるのか？本当にデフレに戻らないのか？を考えると本命で考えていた「銀行セクター」も微妙なんじゃね？と思ってみたり😏

8801 三井不動産の購入理由

「購入理由」
　金利が上がったとて他の先進国と比べると「日本は低金利」なので、業績への影響は少ないと思うのと、金利負担を価格転嫁できる競争力（ブランド力）が大事だと思う。
　そして不動産セクターでは「三井不動産、三菱地所」のブランド力が高いと考えます！

　そして三菱地所に比べて、三井不動産は「商業用施設」への投資が多いので「インバウンド消費」を考えると、長期保有するには良さそうかなと🤔
（現状では、施設営業セクターの「売り上げ比率＆利益率」は低いのですが・・・長期（円安下）では期待できるセクターだと思う）

　そして、中計では下図のように「総還元性向50％以上、配当性向35％、累進配当導入」の発表があったので株価の下値は限定的かなと考えています。
　（発表された数字がこのまま維持継続されれば尚良いのですが・・・不景気になると不動産関連は厳しいのよね）

　今回、三井不動産株の購入を後押したのは「株主優待」の発表ですｗ
　長期保有優遇制度があるのと、使い勝手（使えるお店の数↓）が良さそうなので購入を決めました！
（※ 長期保有が３年で+1000P、５年で+1000Pなので、５年後からは100株で3000Pになる）

三井不動産は基本的に内需産業（不動産、賃貸、物流）だと思いますが、海外不動産や「商業施設がインバウンドでも稼げる」ことを考えると、不動産株の中でもバランスが取れている銘柄だと思っています。

基本的にキャピタルゲイン目的ではなくて、インカムゲイン（配当＋株主優待）目的で、長期保有を考えています。
株主優待の長期保有優遇がMAXになる５年目までは、株価が大幅下落するようなら買い増し（ナンピン買い）予定でいます。
今後に、株主優待廃止・配当性向の大幅低下などの改悪があった場合には売却を検討します。

不動産セクターの成長性は他のセクターに比べると見劣りするのは事実ですが、ごんべ日本株PFでは安定した「配当＋株主優待」を重視しているので三井不動産は合致していると判断して購入（長期保有予定）に至りました👍